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PREFERENCIAS AL ADQUIRIR UNA VIVIENDA

La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) a través de su organismo, el Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD), presentó los resultados del 22° Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao 2017”, donde muestra las últimas tendencias del sector construcción.

El Ing. Luis Isasi Cayo, segundo vicepresidente de CAPECO, señaló que los análisis y resultados del Estudio, tienden a mostrar con rigor técnico-estadístico, la situación y comportamiento de la actividad edificadora, así como la evolución de la demanda de vivienda por niveles socioeconómicos.

Por su parte, el Arq. Ricardo Arbulú Soto, presidente del ICD, indicó que el Estudio contempla principalmente a la actividad edificadora y oferta de edificaciones. Además, un capítulo referido a la demanda de vivienda la cual analiza, características socioeconómicas de los hogares, interés del hogar por adquirir vivienda, demanda efectiva de vivienda,  demanda insatisfecha, características de la demanda efectiva.

ACTIVIDAD EDIFICADORA

La actividad edificadora total de Lima Metropolitana y el Callao reportó en el año 2017 un metraje en proceso de construcción ascendente a 4´903,438 m2  cifra inferior en 8% frente a la actividad edificadora total del año 2016.

La mayor proporción del área edificada se produce con fines comercializables con el 82%, equivalente a 4´015,248 m2 cuyo destino mayoritario resulta la vivienda. La oferta de edificaciones en el año 2017 obtuvo la mayor participación porcentual dentro de las categorías con un total de 2´597,063 m2 representados con 53%. Las edificaciones vendidas alcanzaron el 29% con 1´418,185 m2.

La vivienda constituye el tipo de edificación de mayor participación dentro de la actividad edificadora total con el 69%. En orden de importancia, se encuentran las edificaciones clasificadas dentro de la categoría otros representada en obras como hoteles, centros educativos, religiosos, deportivos, de esparcimiento (cines, restaurantes), edificaciones institucionales, playas de estacionamiento, etc. en construcción con 20%, oficinas (9%) y locales comerciales (2%).

TOTAL DE EDIFICACIONES

El censo de obras reportó un total de 2´597,063 m2 en proceso de construcción y destinados para la oferta, metraje que constituye este año el primer componente en importancia dentro de la actividad total al representar el 53% de la misma.

TOTAL DE VIVIENDA

La oferta total de vivienda reportó una cantidad de 25,471 unidades con este fin que en términos de metraje asciende a 1´993,322 m2. El tipo de vivienda multifamiliar resulta la unidad habitacional más representativa en el mercado de Lima Metropolitana y el Callao con 25,107 departamentos frente a 364 casas. Los departamentos representan el 99% del total de las unidades mientras que en área el 98% de la oferta total de vivienda.

PRECIOS DE VENTA

Según la clasificación de las viviendas en los diferentes rangos de precios establecidos y conforme a los resultados, la oferta de vivienda para julio de 2017 se produce principalmente en los rangos de precios intermedios (entre S/ 80,001 y S/ 400,000) con 16,590 unidades seguidos de los que se producen en los rangos de precios altos (mayores a S/ 400,000) con 8,751 unidades y finalmente en los rangos de precio bajos (menores a S/ 80,000) con 130 unidades.

SECTOR URBANO

La distribución de las unidades de vivienda en oferta en la ciudad de Lima y Callao presenta el mayor metraje producido en el sector urbano dos (Lima Moderna) y que asciende a 689,142 m2  y 9,463 unidades seguido del sector urbano uno (Lima Top) con 562,050 m2 y 5,166 unidades.

A nivel distrital la mayor cantidad de unidades de vivienda se presenta en el distrito de Jesús María con 2,182 unidades, seguido del distrito de San Miguel con 2,101 unidades. Ambos distritos corresponden a Lima Moderna. El tercer lugar lo ocupa Santiago de Surco con 1,622 unidades que corresponde a Lima Top.

La mayor cantidad de viviendas del sector urbano tres (Lima Centro) se localiza en el distrito de Breña con 1,409 unidades. En cuanto al sector urbano seis (Lima Sur), el distrito de Chorrillos obtiene la mayor cantidad de viviendas en oferta al corresponderle 1,069 unidades.

El distrito de Comas perteneciente al sector urbano cinco (Lima Norte) agrupa la mayor cantidad de viviendas con 775 unidades. En el sector urbano cuatro (Lima Este) el número mayor de unidades de vivienda en oferta asciende a 766 unidades en el distrito de Ate.

VIVIENDA VENDIDAS

El año 2017 se vendieron un total de 13,533 unidades de viviendas vendidas en proceso de construcción de las cuales 179 corresponden a casas y 13,354 a departamentos.

La implementación de mecanismos de venta anticipada se refleja también para el caso de las viviendas vendidas. En ese sentido, de las 13,533 viviendas vendidas 9,180 (68%) se encontraban en construcción mientras que el resto de las unidades 4,353 (32%) se encontraban terminadas. La mayor cantidad de viviendas vendidas se presenta en el sector urbano dos (Lima Moderna) con 4,187 unidades (31%), seguido del sector urbano uno (Lima Top) con 2,927 unidades (22%) observándose un cambio de posiciones con respecto al año anterior.

TAMAÑO DE LA VIVIENDA

La mayoría de las viviendas unifamiliares (casas) en oferta se localizan en el rango comprendido entre 71 m2 a 80 m2 con 164 unidades que representan el 45%, seguido del rango entre 81 m2 a 100 m2 con 126 unidades en oferta que representa el 33%. En lo que respecta a las viviendas multifamiliares (departamentos), el 23% de sus unidades en oferta (5,728) cuenta con áreas comprendidas en los intervalos 61 m2 a 70 m2. Por orden de importancia le sigue el rango comprendido entre 71 m2 a 80 m2 con 5,524 unidades al corresponderle 22% y el rango entre 51 m2 a 60 m2 con 3,866 unidades y 15% de participación.

CARACTERÍSTICAS DE EDIFICIOS

El 52% de los departamentos en oferta cuentan con 3 dormitorios y el 72% de los edificios multifamiliares se ofrecen con 2 baños. El 13% de los departamentos en oferta cuentan con dormitorio para el servicio. Un 51% de la oferta de departamentos cuentan con la cocina integrada de manera independiente mientras un 49% cuentan con la cocina integrada a otros ambientes. Para el año 2017, las edificaciones en proceso de construcción obtuvieron en el sector dos (Lima Moderna) y tres (Lima Centro) un promedio de 16 pisos. El sector urbano uno (Lima Top) alcanzó en promedio 12 pisos.

DEMANDA DE VIVIENDA

La distribución cuantitativa y porcentual por estrato socioeconómico de los hogares residentes en el área geográfica de cobertura del Estudio se determina a partir de los indicadores de Necesidades Básicas Insatisfechas -NBI- calculados con base en los datos del Censo de Población y Vivienda de 2007. Según esto y en base a los resultados obtenidos para julio de 2017, la población de Lima abarca un total de 2´286,872 hogares donde el estrato socioeconómico medio concentra la mayor proporción (37%) representado con 856,231 hogares seguido del estrato medio bajo con 32% y representado con 735,329 hogares.

INTERÉS POR ADQUIRIR VIVIENDA

El 37% de los hogares en Lima Metropolitana y el Callao se encuentran interesados en la adquisición de algún tipo de solución habitacional y cuyas opciones se distribuyen en comprar lote para construir, construir en lote propio, comprar vivienda, arrendar vivienda o construir en aires independizados. La opción de adquirir vivienda alcanzó este año un 15%.

DEMANDA EFECTIVA

De acuerdo a los resultados de la investigación efectuada en el año 2017, ésta reporta un total de 490,092 hogares demandantes efectivos de vivienda, cifra que difiere de la calculada para 2016 en 16,302 hogares más. Considerando la totalidad de hogares residentes en el área urbana de la zona geográfica de cobertura del Estudio, el 21% de hogares es demandante efectivo de vivienda, aspecto que en el año 2016 comprendió el 21%.

Con base en la distribución de la demanda efectiva de vivienda según precio y estrato socioeconómico de los hogares, la proporción del estrato socioeconómico medio ascendió en el año 2017 a 47% (233,057 hogares) de la demanda efectiva, mientras que el estrato medio bajo a 44% (214,926 hogares) de la demanda efectiva.

ASPECTOS ECONÓMICOS

El tipo de crédito más solicitado que los hogares eligen para el financiamiento es aquel cuya forma de pago se realiza con créditos de plazos entre 6 a 10 años con 32%. El 24% de estos hogares estaría en condiciones de aportar por concepto de cuota inicial para su vivienda entre S/ 9,001 a S/ 15,000 de la demanda efectiva total.

La fuente principal de financiamiento para la cuota inicial son los ahorros con el 60% (Año 2016: 59%) seguida por la opción el préstamo familiar con el 8% y como tercera alternativa la venta de activos con el 7%. La demanda efectiva orienta principalmente sus expectativas para el año 2017 en la compra de departamento con 40% (Año 2016: 57%) seguida de la opción de la compra de un lote urbanizado con servicios con 34%. En tercer lugar se ubica la opción de compra de una casa con 26%.

De acuerdo a los resultados para el año 2017, se observa una preferencia por los distritos de Santiago de Surco con 12% seguido del distrito de Miraflores con 9%. En tercer lugar se ubica el distrito de Jesús María con 9%.

Para los otros distritos, la distribución de preferencia se manifestó como sigue: San Miguel con 6%; San Borja con 5%, Lince, Carabayllo y Comas con 4% respectivamente. Los Olivos y San Juan de Lurigancho con 3%. Magdalena del Mar, La Molina, San Martín de Porres y Ate-Vitarte con 2% cada una.

El 40% de los hogares demandantes efectivos de vivienda prefieren contar con tres dormitorios en la vivienda que deseen adquirir. El factor más importante que define el entorno urbano en la decisión de la compra de los demandantes efectivos de vivienda para este año resulta la “Cercanía al Centro Comercial” alcanzando el 19%, siguiendo en orden de importancia, el “Acceso a Vías con Transporte Público” con 17%. En tercer lugar se señala “Cercanía al Colegio” con 12%.

DEMANDA INSATISFECHA

Para el Estudio del año 2017, 464,760 de los 490,092 hogares demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado de edificaciones urbanas de la ciudad, los cuales corresponden al 95% (Año 2016: 95%) del total de hogares considerados como demandantes efectivos de vivienda, porcentaje inferior en 0,11 puntos al registrado anterior. La demanda insatisfecha de vivienda para este año aumenta en 15,010 hogares con respecto al año anterior dado que se presenta un incremento de 16,362 hogares demandantes efectivos.

Desde el punto de vista de precios de la vivienda, el 20% del total de la demanda insatisfecha se concentra para las viviendas de precios bajos (menores a S/ 80,000). La demanda insatisfecha de viviendas con precios intermedios (entre S/ 80,001 y S/ 400,000) están representados con 77% siendo el rango S/ 120,000 y S/ 150,000 con 15% el intervalo de mayor representatividad. Los rangos de precios superiores a S/ 400,000 están representados con 2% de insatisfacción.

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