La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) aprobó una serie de modificaciones al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios orientadas a simplificar procedimientos, uniformizar criterios registrales y reducir los costos y tiempos a trámites vinculados con inmuebles.
Los cambios impactan aspectos relacionados con habilitaciones urbanas, acumulación de predios, declaratorias de fábrica y reglamentos internos, entre otros procedimientos de uso frecuente tanto para personas naturales como para empresas.
Para Franco Soria, socio de CMS Grau, un aspecto relevante de la reforma es que las nuevas disposiciones podrán aplicarse incluso a títulos que actualmente se encuentren en trámite. “Los administrados podrán subsanar observaciones formuladas bajo la regulación anterior utilizando los nuevos criterios de SUNARP, lo que permitirá evitar retrasos y cargas adicionales en los procedimientos registrales”, explica. Asimismo, la reforma facilita los trámites vinculados con habilitaciones urbanas. “Se establece expresamente la posibilidad de anotar preventivamente los proyectos de habilitación urbana, lo cual permite pre independizar lotes y anotar la predeclaratoria de fábrica. Asimismo, se elimina la exigencia de visación municipal del documento que acredita la valorización de las obras”. Con ello, se busca reducir observaciones y facilitar el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Entre las principales modificaciones figura la flexibilización de ciertos requisitos para la acumulación de predios. Así, ya no será necesaria una conformidad adicional cuando todos los inmuebles involucrados se encuentren gravados por una misma hipoteca u otra garantía inscrita a favor del mismo acreedor. Este cambio facilitará operaciones inmobiliarias y procesos de reorganización patrimonial que requieren consolidar registralmente diversos inmuebles.
La actualización también introduce cambios importantes en las declaratorias de fábrica. En el caso de inmuebles pertenecientes a una sociedad conyugal, bastará la intervención de uno de los cónyuges para solicitar la inscripción. Asimismo, cuando se trate de bienes sujetos a copropiedad, será suficiente la participación de la mayoría absoluta de los copropietarios.
Según Pedro Pablo Castañeda, socio del área Inmobiliaria y Construcción de CMS Grau, estas modificaciones trascienden el ámbito registral y pueden tener un impacto directo en la dinámica del mercado. “La reducción de requisitos y la simplificación de determinados procedimientos generan mayor predictibilidad para quienes desarrollan proyectos inmobiliarios o realizan procesos de saneamiento físico-legal. En la práctica, esto puede traducirse en menores tiempos y costos para las operaciones”, señala.
Franco Soria, añade por su parte, que estas medidas responden a una tendencia orientada a modernizar el sistema registral y eliminar exigencias que, en muchos casos, generaban demoras innecesarias sin aportar mayor seguridad jurídica. “Contar con procedimientos más ágiles facilita la ejecución de proyectos y brinda mayor certeza tanto a propietarios como a inversionistas, especialmente en operaciones que dependen de la inscripción oportuna de actos registrales”, puntualiza.
Si bien las modificaciones no representan una reforma integral del sistema registral, ambos especialistas coinciden en que constituyen un paso importante hacia procedimientos registrales más simples, predecibles y alineados con las necesidades de los ciudadanos y del mercado inmobiliario.
