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El negocio de comprar departamentos para luego alquilarlos, y al que muchos peruanos apuestan como oportunidad de inversión, se mantiene en el tiempo pese a que entre julio-setiembre de este año, y por efecto de la pandemia, los costos de los alquileres han bajado hasta en 11% respecto al trimestre anterior, reportó el Banco Central de Reserva (BCR).
De acuerdo a la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) y la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) -ambas consultadas por Gestión.pe- el 15% de peruanos que adquiere un departamento nuevo lo hace para luego alquilarlo y esta cifra se mantendrá.
“En Lima Top, donde se ubican los distritos de San Isidro, La Molina, Surco, entre otros, el 15% de familias que compra una vivienda lo hace con el fin de alquilarlo. Pero en Lima Moderna (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, San Miguel y Magdalena) solo es el 10%”, detalló el presidente del Comité de Análisis de Mercado ASEI, Ricardo Arbulú, quien además agregó que la mayoría de dichos compradores hace la adquisición en etapa de planos pues resulta hasta 10% más cómodo.
Debido a este interés que, según Arbulú se mantiene desde antes de la pandemia, hay proyectos inmobiliarios planificados considerando las nuevas tendencias de alquiler: departamento casi unipersonal, con baño y cocina pequeña, y áreas comunes -como la lavandería- compartida.
Dichos proyectos se ubican principalmente en Barranco, Miraflores y San Isidro.
Para el director ejecutivo de Capeco, Guido Valdivia, este negocio de compra- alquiler ha sido un factor importante también en el dinamismo del sector construcción.
“El 17% de los hogares en zonas urbanas viven en casas alquiladas y responde a cambios demográficos fundamentalmente: el bono demográfico -gente más joven- con rápida capacidad de independencia que pospone intenciones de formar una familia”, dijo.
Para los entrevistados, este negocio no cambiaría incluso si la propuesta del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), de colocar un Impuesto a la Renta de 10% (hoy es 5%) para las rentas por venta y alquiler de inmuebles mayores a S/ 2,566 al mes (menores a ese monto estarían exonerados del pago); pues indican que los propietarios “transferirán el impacto al inquilino o migrarán al mercado informal de alquileres”.
“Hoy solo el 8% de las transacciones de alquiler se hacen de manera formal el 72% a través de acuerdos y transferencias directas entre propietario e inquilino. Lo que haría la propuesta del MEF es que ese 8% también pase al mercado informal, pero no se reduciría la compra de inmuebles”, advirtió Valdivia.
Recuperar la inversión
De acuerdo a Capeco, se ha comenzado a notar un “fenómeno de abandono inicial de vivienda de mayor valor” producto de la crisis económica y porque muchos inquilinos eran residentes extranjeros.
“Principalmente en Miraflores, que un gran porcentaje de inquilinos eran españoles y se fueron por la emergencia sanitaria”, indicó Valdivia.
Esta situación ha generado que el valor de los alquileres bajen. De acuerdo a una reciente publicación del BCR, el precio del alquiler por metro cuadrado anual en Barranco pasó de US$ 116 a US$ 107 entre el segundo y tercer trimestre del año. En La Molina de US$ 72 a US$ 64; en San Miguel de US$ 78 a US$ 70.
Y es por ello que al tercer trimestre del 2021, recuperar la inversión en un departamento equivale en promedio al ingreso proveniente de 21.2 años de alquiler, una cifra mayor a la calcula en el trimestre anterior (18.9 años en similar período del 2020), debido a una disminución de la mediana de los precios de alquiler mayor a la disminución de la mediana del precio de venta.
Cabe indicar que si en un país se tuviera que alquilar una vivienda durante 25 años para recuperar su valor de venta, ello indicaría que se encuentra frente a una burbuja inmobiliaria. A tomar en cuenta.
Fuente: GESTIÓN.
