Estamos viviendo nuevos tiempos en la legislación del contrato de arrendamiento. Progresivamente se ha venido abandonando el carácter proteccionista al arrendatario, que es sumamente beneficioso para el tratamiento futuro del problema de vivienda en nuestro país.
A los muchos errores e improvisaciones como se trató el desproporcionado incremento de la demanda de vivienda desde la década del 50, se sumó la idea de proteger a los inquilinos otorgándoles una patente de corzo que les permitió quedarse en los inmuebles que alquilaban de manera indeterminada destruyendo nuestro incipiente mercado de arrendamiento.
Más adelante se presentaron algunos atisbos de recuperación con propietarios que deciden alquilar sus inmuebles, sobre todo en el rubro comercial asesorándose de la mejor forma posible para suscribir contratos que les brindaran cierta seguridad sobre todo en la devolución del bien una vez vencido el plazo del contrato.
No obstante, la realidad judicial que afecta a todo tipo de procesos, nos llevó a entender que un proceso de desalojo por ocupante precario o pago de arriendos podría durar 5 años y terminaban con la devolución de un inmueble destrozado, lleno de deudas de mantenimiento, luz y agua.
Se advierte entonces que el principal problema de la legislación del arrendamiento es la excesiva demora de los procesos de desalojo, se crean cláusulas de allanamiento anticipado, que allanan a los arrendatarios desde la suscripción del contrato frente a una posible demanda de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato. Sin embargo, significa igual un proceso judicial donde el arrendatario puede interponer mecanismos de defensa y apelaciones en litigios de varios años.
Así, destacamos que la creación de un mercado de arrendamiento sano y en constante crecimiento, donde los desalojos sean rápidos y efectivos, brindará a la población beneficios como:
- Posibilidad de vivir cerca de servicios públicos de salud, educación y recreación pública.
- Desincentivar la toma informal de terrenos por traficantes de tierras
- Brindar la posibilidad a las familias jóvenes de vivir cerca de las zonas donde hay mayores oportunidades de trabajo.
- Ahorro de tiempo y dinero en el traslado a los centros de labores
- Posibilidad de crear subsidios al arrendamiento
En cuanto a la oferta de viviendas, la solución a la incertidumbre en el desalojo, fomentaría estos comportamientos en el mercado:
- Construcción de edificios destinados al arrendamiento
- Arrendamiento de predios privados que hoy están cerrados sin producir ningún beneficio económico.
- Los ahorros privados se invertirían comprando inmuebles para alquiler
- Se incentivaría la compra de segunda vivienda para arrendar, generando dinamismo en la economía de manera positiva.
- A nivel previsional existen fondos que podrían ser utilizados para inversiones inmobiliarias por las AFPs o los titulares de cuentas cuando el REJA sea activado nuevamente.
Con el diagnóstico e identificada la solución al problema, el Estado debe proyectar los beneficios que traería el incremento de la construcción de viviendas para el alquiler. Desde aquí se puede acoplar cualquier análisis referido a la relación directa en el PBI cuando se incrementa los indicadores en la construcción.
Por ello, una de las primeras acciones de la nueva administración en el sector vivienda, ha sido tratar de resolver el problema de la rápida recuperación del inmueble frente a una falta de pago o vencimiento de los contratos de arrendamiento a través de un Proyecto de Ley al que aún se espera sea aprobado en la Comisión de Vivienda del Congreso y por el Pleno del mismo.
Se ha llegado a la conclusión que frente a la falta de pago o vencimiento de los contratos de arrendamiento se puede recurrir a un procedimiento de desalojo notarial tomando en cuenta que la verificación de ambas situaciones no necesariamente deben requerir un pronunciamiento jurisdiccional cuando la suscripción del contrato se haya realizado en presencia de notario, se haya bancarizado el pago de los arriendos y por supuesto se haya pagado el impuesto correspondiente.
Esperamos estar comentando en breve la promulgación de esta ley y la consiguiente reglamentación, lo que sin duda redundará en la disminución de los precios del arrendamiento por el incremento de la oferta y por los probables subsidios que el Estado aprobará.
Dr. Manuel Balcázar
Gerente General
Balcazár & Balcazár Soluciones Legales Inmobiliarias
