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- Antes de firmar el contrato, los propietarios deben analizar los posibles riesgos para evitar inconvenientes legales y fiscales del intercambio.
A diferencia de los contratos de compraventa tradicionales, el intercambio de propiedades es similar a un trueque, en el que ambas partes intercambian bienes inmuebles. Para llevar a cabo este proceso, es necesario tener en cuenta que el valor del intercambio sea equivalente, entre otras precisiones, y de esta manera, se evitarán inconvenientes a largo plazo.
¿Cómo determinar el valor de los bienes?
Gestión conversó con Mariela CCencho, abogada de TPC Group, quien explicó que en un intercambio de propiedades pueden participar bienes como casas, departamentos, terrenos, oficinas, vehículos, entre otros. Ello dependerá de la “voluntad de las partes”.
Bajo este panorama, es indispensable contactar a profesionales especializados en tasación, para corroborar las características y detalles de ambos bienes. Con ello, ambas partes se asegurarán de que el valor sea equivalente y los posibles riesgos que se presenten futuro.
“Se debe tener en cuenta de que las propiedades estén debidamente identificadas, detalladas; además de las condiciones del intercambio y la valoración de las propiedades. Se tiene que contratar a tasadores profesionales o peritos especializados en materia inmobiliaria, que hacen la valoración de las propiedades, ya sea mediante algún análisis comparativo o los valores de mercado que las propiedades poseen”, explica la especialista.
Puntos clave en el contrato de permuta
Por su parte, Dulmer Malca, director del Área Inmobiliaria en Valderrama Abogados, menciona cuáles son los detalles que se deben tener en cuenta al firmar un contrato de intercambio de propiedades.
- Identificar los bienes: se debe saber datos como la dirección, ubicación, características y el número de partida registral de corresponder a bienes inscritos en algún registro. Asignar un valor a los bienes: lo ideal es que el valor del o los bienes a permutar sean equivalentes
- Pactar reglas aplicables a la entrega de la posesión: se recomienda que ambas partes hagan posesión de las respectivas propiedades en la misma oportunidad.
- Acordar medidas sobre el saneamiento físico-legal: se debe identificar cuál de las partes asumirá el riesgo, en el caso de que surja un riesgo relacionado al saneamiento del o de los bienes en materia de permuta.
- Elevar a escritura pública el contrato de permuta: se debe analizar cuáles serán las reglas sobre el contrato y las obligaciones mutuas para subsanar ciertas observaciones que formule registros públicos para que los predios se inscriban en los registros.
- Identificar al responsable de los costos: deben analizar cuál de las partes asumirá los costos notariales y registrales de la operación.
Gastos e impuestos del contrato de intercambio de bienes
Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, del 7%, y actos jurídicos documentados: este impuesto se aplica a ambos inmuebles, ya que se producen dos hechos imponibles simultáneamente.
- Impuesto sobre el incremento de valor de bienes de naturaleza urbana: también se le conoce como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos mencionado en la permuta.
- Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF: para aplicar este gravamen, se debe considerar la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor considerado para la permuta, junto con los gastos inherentes a la operación.
Riesgos más comunes en el proceso
“Los riesgos que se presentan en un contrato de permuta dependen del tipo de bienes”, menciona Dulmer Malca. Si se trata de permuta de predios, entre los riesgos que se suelen presentar, se encuentran los siguientes:
- Vicios en el título de propiedad: se debe tener en cuenta la documentación que presenten los propietarios de los predios, porque pueden tener vicios que causen la nulidad estos títulos de propiedad.
- Cargas o gravámenes en los predios: el objeto de permuta puede presentar cargas o gravámenes que generen la privación de la propiedad o restricciones para su uso o explotación para los fines proyectados por la persona que busca adquirir el predio.
- Valor no equivalente: puede que, en realidad, las propiedades a intercambiar no tengan un valor equivalente, ya sea por el estado de los mismos, vicios, cargas o gravámenes que presenten.
- Entrega de posesión de los bienes: se recomienda que las propiedades se entreguen al mismo tiempo, ya que uno de los propietarios puede incumplir con lo pactado una vez firmado el contrato.
Finalmente, frente a los riesgos que se identifican, Malca propone medias de mitigación, como “supeditar la transferencia de la propiedad de los bienes a que estos se encuentren libre de cargas o gravámenes; o que se levante cualquier observación identificada en el due diligence, otorgando un plazo para ello”.
Fuente: GESTIÓN
