El mercado de oficinas Prime en Lima llegó a un punto poco habitual: hay cada vez menos espacio disponible y ningún edificio nuevo desde inicios del 2025. Al cierre del tercer trimestre de 2026, la disponibilidad de estos espacios se redujo a 74,998m², un 14% menos que los 87,177 m² registrados en el trimestre anterior. En paralelo, la tasa de vacancia descendió de 8.6% a 7.4%, con San Borja sin oficinas disponibles, de acuerdo con el último reporte de mercado de Colliers Perú.
Esta evolución se produce en un contexto en el que la demanda continúa absorbiendo espacios, mientras que el mercado no registra nuevos ingresos de edificios. Durante el tercer trimestre, el mercado registró una absorción neta positiva de 12,179 m², reflejando que las empresas siguen ocupando oficinas en los principales corredores corporativos de Lima, aunque a un ritmo menor que en el trimestre previo.
“Estamos viendo un mercado más dinámico en términos de ocupación, en el que la reducción de los espacios disponibles empieza a cambiar las condiciones de negociación. Para las empresas que buscan oficinas, resulta cada vez más importante anticipar sus necesidades y evaluar con tiempo las alternativas que mejor se ajusten a sus requerimientos de ubicación, metraje y presupuesto”, explica Gustavo Fernández, director de Oficinas de Colliers Perú.
UNA DEMANDA QUE SIGUE ACTIVA
La absorción de espacios durante el tercer trimestre estuvo liderada por las oficinas de Clase A que concentraron el 70% de la demanda, y las Clase A+, el 30 % restante. San Isidro Financiero y la zona Este (Surco y La Molina) concentraron conjuntamente el 79.6% de la absorción neta del periodo, mientras que Miraflores y Magdalena sumaron cerca del 18%.
En esta línea, San Isidro Golf y Miraflores presentan condiciones más restrictivas para las empresas que buscan espacios, mientras que San Isidro Financiero, Este y Magdalena todavía cuentan con capacidad para atender nuevos requerimientos, especialmente operaciones de mediano y gran tamaño. En San Borja, como se adelantó, no se registraron oficinas disponibles al cierre del tercer trimestre.
“Estamos entrando en una etapa en la que la ubicación y las características de cada submercado cobran mayor relevancia para explicar la dinámica de ocupación. Si bien la absorción neta se moderó frente al trimestre anterior, se mantiene en terreno positivo y, junto con la ausencia de nueva oferta, contribuye a reducir progresivamente la vacancia”, anota Frank Oré, jefe de Inteligencia de Mercados de Colliers Perú.
LAS RENTAS EMPIEZAN A REFLEJAR UN CAMBIO
La renta promedio de las oficinas Prime alcanzó US$16.82 por m² al mes, un incremento de 0.2% frente al trimestre anterior (US$16.79). La presión alcista se concentra donde hay menos disponibilidad: Miraflores alcanzó US$20.00 por m² y San Isidro Golf, US$19.35.
En contraste, la zona Este (Surco y La Molina) (US$14.97) y Magdalena (US$16.04) todavía ofrecen rentas por debajo del promedio, lo que mantiene a estas ubicaciones como alternativas competitivas para empresas que priorizan superficies amplias y costos de ocupación más ajustados.
PERSPECTIVAS DEL MERCADO
El inventario de oficinas Prime en Lima se mantuvo estable en 1,014,535 m² durante el tercer trimestre de 2026. No se registraron nuevas incorporaciones, una situación que se mantiene desde el primer trimestre de 2025, cuando ingresó el edificio Pardo 200, en Miraflores, con más de 12,800 m² de área arrendable.
“Para las empresas que buscan grandes superficies, las opciones se están reduciendo. Esto abre una oportunidad para propietarios y desarrolladores que evalúan nuevos proyectos, pero también es una alerta para las empresas que planean mudarse o expandirse”, refiere Gustavo Fernández, director de Oficinas de Colliers Perú.
En este escenario, la disponibilidad de espacios adecuados para las necesidades de cada empresa y la eventual incorporación de nuevos desarrollos serán factores clave para la evolución del segmento Prime en Lima.
