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¿Qué se espera para el cierre del primer semestre para la construcción? Y, en medio de la coyuntura, ¿qué se prevé para la segunda mitad del año?
El primer trimestre es bueno, tanto para la vivienda como para la construcción en general. Pero en el segundo semestre, tal vez tengamos una pequeña caída. Todo dependerá del programa del nuevo gobierno.
Si se favorece una propuesta promercado, por ejemplo, la vivienda va a tener un segundo semestre probablemente de los mejores en años. Pero si gana una propuesta que no es promercado, habría que esperar a ver si se modera el discurso.
¿Qué escenarios tendríamos para la venta de la vivienda?
La expectativa (en la venta) en vivienda no social bordearía en todo el Perú las 25,000 o 30,000 vivienda; y con vivienda social, unas 20,000 viviendas. Estos son los números que se manejan durante los últimos años.
Si a la vivienda social le incluimos Techo Propio – Construcción en Sitio Propio, que es un mercado distinto manejado por el propietario, el número (de vivienda no social) podría alcanzar 60,000 viviendas en total. Entonces, si el segundo semestre viene bien, dadas las condiciones que mencioné, la venta se podría incrementar en 5% a 10%, pero si viene mal, podría haber un decrecimiento en la misma magnitud.
De mantenerse la incertidumbre en el país, ¿se vería más afectada la venta de vivienda social o la no social?
Sería la vivienda no social. En el caso de la vivienda social, esta tiene un mercado más leal, más fiel; está orientada a gente que necesita la vivienda para habitarla. En cambio, en la no social, hay mucho más mercado para familias o inversionistas que quieren comprar una vivienda como inversión, para alquilarla, u otros usos. Entonces, ese mercado podría dejar de invertir. Sería mayor su caída en relación a la vivienda social.
¿Considera que se han deteriorado las expectativas de crecimiento del sector de las empresas constructoras (infraestructura, inmobiliarios y proveedores)? ¿Cómo están las expectativas de inversión de dichas empresas?
Es difícil saberlo, probablemente haya un deterioro de las expectativas, pero es difícil dimensionarlo. Hay gente con fondos comprometidos, terrenos comprados. De otro lado, evidentemente hay inversión comprometida que va a palear una caída abrupta en las inversiones, pero también está el factor de qué tan radical o moderado sea el nuevo gobierno.
Precios de las viviendas
¿Esperan alza o caída del precio de la vivienda en promedio?
El precio de la vivienda se mantendrá bastante estable. ¿A qué responde esto? Pues el precio está asociado al terreno y al costo de la construcción. Por un lado, el suelo podría sufrir una caída en el precio, pero no significativa. Eso se vería compensado por los costos de construcción, que -es un hecho- registran un incremento.
Entonces, en la ecuación final, podríamos obtener que habría un aumento en el precio de la vivienda, sin embargo, la demanda probablemente no sea la misma por el escenario negativo, con lo que esa falta de demanda podría empujar hacia abajo.
Medidas de corto plazo
De cara al nuevo Gobierno, ¿qué propuesta plantearía Capeco que tenga un impacto de corto plazo en la vivienda?
La medida de mayor impacto que podríamos dar es reactivar la demanda dando facilidades a la gente para que pueda comprar la vivienda. Eso incluye la política de bonos habitacionales del Estado, que debería -por la coyuntura- incrementar un poco los valores de esos bonos, pero lo más importante es que la gente que no tiene acceso al crédito hipotecario pueda tenerlo.
¿Cómo dar más créditos? ¿Qué puede hacer el Ejecutivo para abarcar a la población que tienen los más bajos recursos?
Como hay muchas familias dentro del mercado informal, no son sujetos de crédito de los bancos; en tanto, las cajas y financieras no tienen grandes capitales. Lo que hay que hacer es que entren más actores a financiar el crédito hipotecario, o financiar a las financieras. Esto dinamizaría muchísimo al mercado.
¿Impulsar el ingreso de fondos de inversión?
Las cajas necesitan capitalizarse rápido, y para eso pueden entrar los fondos de inversión como una banca de segundo piso, o -incluso- que los fondos de inversión entren directamente a los créditos hipotecarios. Hoy si un fondo de inversión quiere colocar un crédito hipotecario, los intereses están sujetos al IGV, mientras que en la banca tradicional los intereses no están afectados. Eso hace que sean poco competitivos, por ello para impulsar su ingreso al mercado hipotecario se debe poner “el piso parejo”.
Mediano y largo plazo
¿Qué medidas se pueden promover con impacto de mediano y largo plazo?
En el lado de vivienda, se tendría que implementar un segmento (en los programas habitacionales existentes) u otros programa para las familias de mayor pobreza, con bonos aún mayores.
Por el lado de la construcción de infraestructura, hay que modificar sustancialmente el sistema de contrataciones del Estado. La ley de contrataciones no ha funcionado, tiene muchos parches y sigue sin funcionar. Se necesita una ley que dé agilidad.
Impulso a la vivienda social prioritaria
La ministra de Vivienda, Construcción y Saneamiento, Solangel Fernández, expuso ante la Comisión de Vivienda del Congreso el proyecto de ley del Ejecutivo sobre Desarrollo Urbano Sostenible (DUS).
Como parte de ello, subrayó que se incorporará el término “Vivienda de Interés Social Prioritaria”, que permitirá que las políticas de vivienda se enfoquen en los sectores más vulnerables, cuya demanda no es atendida de manera adecuada por los programas de vivienda existentes (estratos D y E). Para ello, entre sus acciones, recordó que en el proyecto de DUS se plantea la creación del operador público de suelo que podrá gestionar predios estatales en administración de la SBN, predios e inmuebles en carteras de otros sectores, y predios privados por adquisición o convenio, todo ello en busca de mayor suelo para la vivienda social.
En esta línea, Jorge Zapata, presidente de Capeco, señaló que se debe continuar con el impulso en la construcción de vivienda en todas las áreas, aun cuando parezcan consolidadas. “Hay distritos como Comas, Los Olivos, San Juan de Lurigancho, Villa el Salvador, Villa María del Triunfo, donde la demanda es grande, pero la oferta no va en el mismo camino. ¿Qué está pasando? Hay muy poco suelo, muchas de estas zonas han crecido con urbanizaciones que han permitido la venta de lotes pequeños”, dijo.
