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Las dos principales opciones de inversión inmobiliaria son la compra de predios para destinarlos al alquiler de viviendas u oficinas. A continuación, presentamos algunas características sobre ambos mercados.
Lo primero a tener en cuenta es el monto de inversión que se requiere. Si dos inmuebles tienen una dimensión y ubicación similar, pero uno será destinado para el alquiler de oficinas, este tendrá un mayor precio respecto a otro que sea destinado a vivienda, indicó Humberto Marín, gerente comercial de la inmobiliaria Urbana Perú.
El mayor costo de inversión en una oficina podría ser de entre 20% y 30%, estima. “Por ejemplo, si un departamento en Miraflores se vende a US$ 2,500 el m2, una oficina podría costar US$ 3,000 el m2. También hay un mercado de oficinas boutique, de 40 m2 a 80 m2, allí la diferencia de precios es menor, de alrededor de 15% respecto a una vivienda”, refirió Marín.
Los distritos más atractivos para invertir en una vivienda son Miraflores y San Isidro, pero también las zonas aledañas ubicadas en Surquillo, Lince y Santa Catalina (La Victoria).
“Si estás buscando invertir para rentar recomendamos productos de un dormitorio en zonas más exclusivas. Con ello estás en condiciones de aportar una mejor inicial y pagar el departamento en menor plazo. Los productos de un dormitorio tienen precios más asequibles, de entre S/ 300,000 a S/ 400,000′′, indicó Marín.
“Si necesitas independizarte e invertir te recomendamos una vivienda de dos dormitorios, vives en un dormitorio y alquilas el otro. Los productos de dos dormitorios tienen precios de entre S/ 450,000 a S/ 600,000′′, agregó.
Respecto al nivel de rentabilidad, el especialista refiere que esta es similar en ambos mercados y promedia el 6% a 7% anual.
Para medir la rentabilidad, recomienda aplicar el concepto de Cap Rate: es el porcentaje que representa los ingresos de un año de alquiler (se descuentan los gastos incurridos) respecto al valor de compra del inmueble. De esta forma, la rentabilidad del Cap Rate se puede comparar con otros productos financieros, como un depósito a plazo fijo a un año.
Si bien la rentabilidad es similar en ambos mercados, en el caso de las oficinas los alquileres generan un mayor flujo de ingresos, pues el nivel de renta es superior.
Así lo refleja un reporte enviado por el portal inmobiliario Properati, donde se muestran los niveles de alquileres tanto para el mercado de viviendas como de oficinas (ver cuadro). “En el mercado de oficinas la renta de alquiler es mayor”, coincidió Marín.
Otra alternativa de inversión inmobiliaria
Por otro lado, una forma indirecta de invertir en el mercado inmobiliario es a través de un Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (Fibra). Este fondo invierte en distintos inmuebles destinados al alquiler.
Ignacio Mariategui, CEO de Fibra Prime, refiere que no existe un monto mínimo para que un inversor participe. “La Fibra permite acceder a un portafolio diversificado, con lo cual reduces el riesgo. En nuestro caso, el 30% de nuestras inversiones está en el sector comercial, el 20% en oficinas, y el 50% en el sector logístico”, indicó.
El ejecutivo agregó que la rentabilidad actualmente se ubica en 6% anual, aunque esta puede variar algunos años.
La inversión se puede realizar a través de los corredores de bolsa o también esperar a cuando la Fibra realice una nueva emisión de capital. “Este año tenemos previsto hacer una nueva emisión en el sector logístico”, anotó Mariátegui.
