Lima Metropolitana registra actualmente 757 proyectos inmobiliarios y 92,458 viviendas proyectadas, según un análisis realizado por el equipo de Estudios Geoanalíticos de Equifax.
A primera vista, la actividad inmobiliaria continúa concentrándose en Lima Oeste, zona que reúne 610 proyectos, equivalentes al 81% del total identificado en la capital. Sin embargo, esta concentración no se traduce de manera proporcional en la oferta de vivienda.
Aunque Lima Oeste concentra ocho de cada diez proyectos inmobiliarios, representa el 60% de las viviendas proyectadas en Lima Metropolitana. En contraste, Lima Centro, Lima Norte, Lima Sur, Lima Este y Callao reúnen apenas el 19% de los proyectos, pero concentran el 40% de las viviendas previstas, una diferencia que deja en evidencia el crecimiento de desarrollos de mayor escala fuera de los distritos con mayor actividad inmobiliaria.
Para Carolina Arias Andrade, Gerente de Data & Analytics de Equifax, esta diferencia evidencia una transformación en la forma en que Lima está creciendo urbanísticamente.
«Hoy vemos una ciudad que empieza a crecer más hacia adentro y hacia arriba. El desarrollo inmobiliario ya no depende únicamente de expandirse hacia la periferia, sino de aprovechar zonas que ya cuentan con infraestructura, comercio y conectividad», señaló.
LOS MEGACOMPLEJOS
Los datos evidencian la coexistencia de dos modelos inmobiliarios distintos dentro de la ciudad.
Por un lado, distritos de Lima Oeste como Miraflores mantienen una tendencia de desarrollos más segmentados. El distrito registra 118 proyectos para 8,684 viviendas proyectadas, lo que equivale a un promedio cercano a 74 unidades por proyecto.
En el extremo opuesto aparecen distritos como el Rímac, ubicado en Lima Centro, en el que se concentran apenas dos proyectos inmobiliarios, que juntos suman 5,184 viviendas proyectadas. Esto representa cerca de 2,600 unidades por proyecto. Una situación similar se observa en Lima Norte, donde en distritos como San Martín de Porres, se pueden identificar cinco proyectos que concentran 5,620 viviendas, superando las 1,100 unidades por desarrollo.
Estos resultados muestran cómo comienzan a convivir edificios de escala moderada en distritos tradicionalmente asociados a una alta actividad inmobiliaria con desarrollos residenciales de gran magnitud en otras zonas de la ciudad.
«Observamos dos estrategias claramente diferenciadas. Mientras algunos distritos mantienen proyectos de escala moderada, otras zonas están incorporando desarrollos de alta densidad que concentran miles de viviendas en una sola intervención urbana», explicó Arias Andrade.
EL CRECIMIENTO YA NO ESTÁ EN LA PERIFERIA
Los resultados también sugieren un cambio en la lógica tradicional de expansión de Lima.
Durante décadas, el crecimiento urbano estuvo asociado a la expansión horizontal de la ciudad hacia nuevas periferias. Sin embargo, los datos muestran que gran parte de la nueva oferta inmobiliaria se está desarrollando en zonas que ya cuentan con infraestructura, comercio, servicios y conectividad.
Lima Centro, conformada por Lima Cercado, La Victoria, Rímac, Breña y San Luis, concentra actualmente 70 proyectos y 19,510 viviendas proyectadas. Aunque representa solo el 9% de los proyectos de la capital, reúne el 21% de las viviendas proyectadas.
Destacan Lima Cercado, con 35 proyectos y 8,341 viviendas proyectadas, y el Rímac, con 5,184 viviendas proyectadas distribuidas en apenas dos proyectos.
En Lima Norte ocurre un fenómeno similar. La zona, integrada por distritos como San Martín de Porres, Comas, Independencia, Los Olivos, Carabayllo y Puente Piedra, representa apenas el 3% de los proyectos de la capital, pero concentra el 10% de las viviendas proyectadas, impulsada principalmente por San Martín de Porres.
«Hoy vemos una ciudad que crece hacia adentro y hacia arriba. La densificación se está convirtiendo en una alternativa cada vez más importante para responder a la demanda de vivienda dentro de zonas urbanas consolidadas», añadió Arias.
LA BÚSQUEDA DE CONECTIVIDAD
Según Equifax, el crecimiento de proyectos residenciales de gran escala responde a una demanda cada vez mayor por viviendas ubicadas en zonas con mejor acceso a empleo, comercio, transporte y servicios.
Mientras Lima Oeste continúa concentrando la mayor actividad inmobiliaria, el incremento de los precios del suelo ha impulsado el desarrollo de proyectos de alta densidad en otros sectores de Lima Metropolitana, especialmente en Lima Centro y Lima Norte.
«Existe una demanda importante de personas que buscan vivir en zonas mejor conectadas, pero que requieren alternativas más accesibles. Los proyectos de alta densidad permiten ampliar la oferta residencial y acercar vivienda a áreas con infraestructura ya consolidada», indicó Carolina Arias Andrade, Gerente de Data & Analytics de Equifax.
Los resultados muestran una transformación gradual del patrón de crecimiento inmobiliario de Lima Metropolitana: menos expansión horizontal hacia los bordes urbanos y una mayor apuesta por desarrollos verticales que aprovechan de manera más eficiente el suelo disponible.
Para este estudio se utilizó la segmentación geográfica que divide Lima Metropolitana en Lima Oeste, Lima Centro, Lima Norte, Lima Este, Lima Sur y Callao. Bajo esta clasificación, Lima Oeste comprende distritos como Miraflores, San Isidro, Santiago de Surco, San Miguel, Jesús María, Barranco, San Borja, Pueblo Libre, Magdalena del Mar, Lince, La Molina y Surquillo; Lima Centro incluye Lima Cercado, La Victoria, Rímac, Breña y San Luis; mientras que Lima Norte agrupa distritos como San Martín de Porres, Comas, Independencia, Los Olivos, Carabayllo, Puente Piedra, Ancón y Santa Rosa.
