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En el primer trimestre del 2023, Miraflores fue el distrito de Lima Top que tuvo mayor caída en su ticket promedio de departamentos vendidos: este pasó de S/891,000 a S/767,000 en dicho periodo frente al 2021. En mayor medida, el incremento de la demanda de departamentos con metraje menores a los 60 m2, y que van desde los 35 m2, fue lo que empujó hacia abajo el ticket promedio de venta.
No obstante, esta demanda, coinciden las fuentes consultadas, se agotaría en el mediano plazo, debido a la menor oferta de futuros proyectos con unidades pequeñas, a causa de las restricciones municipales que podrían implementarse y que prohibirían espacios menores a 60 m2.
Ante ello, las inmobiliarias ponen mayor foco en otro tipo de formatos para buscar rápidos retornos de inversión, y no decaer en ventas de sus proyectos inmobiliarios en Miraflores.
Oferta de unidades pequeñas, por ahora
Según el último reporte de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (Asei), Miraflores concentra el 35% de las ventas totales de Lima Top al cierre del primer trimestre del 2023, y terminó el 2022 con 1,626 unidades vendidas.
Estas ventas, según explicó Miguel Díaz, gerente de la división de Negocios de Asei, las representan en gran parte departamentos menores a 65 m2. A su vez, el ticket promedio de las unidades vendidas tuvo un descenso significativo.
El alcalde de Miraflores, Carlos Canales, expresó desde el principio de su gestión que no permitiría departamentos de 60 m2 a menos.
Entonces, los proyectos que entraron a la venta estos tres primeros meses al mercado inmobiliario miraflorino fueron aprobados en la gestión municipal anterior: ya que los proyectos toman, en promedio, seis meses desde que se capta el terreno para salir a la venta.
En ese sentido, esta caída en los tickets promedio y las mayores velocidades de venta se frenarían en el mediano plazo: los departamentos que entrarían a la venta a partir de julio o agosto lo harían bajo las condiciones de la nueva gestión municipal
“Esta oferta de departamentos más chicos, como está restringida, seguramente se venderá rápido; pero los proyectos que empiecen a entrar seguramente en julio o agosto serán con el nuevo tipo de oferta: ahí es donde empezarían a caer las velocidades de venta, si el alcalde es coherente con restringir los proyectos menores a 65 m2′′, explica Fernando Velarde, director de la consultora inmobiliaria VeMás.
Los departamentos con tickets altos, por encima de los S/650,000, bajaron su velocidad de ventas. El menor poder adquisitivo de la demanda golpea el interés por este tipo de unidades, por lo que las cuotas hipotecarias de estas suben.
Si bien Miraflores evidencia mucha demanda, los proyectos nuevos han entrado con costos impactados por la inflación. Por ello, las inmobiliarias tienen la necesidad de incrementar el valor del m2 de venta, sin salirse del ticket al cual el cliente de la zona puede comprar que es de S/550,000 para abajo, asegura Velarde.
“Han entrado proyectos con 26 m2 de área de departamento, y el rango en ese segmento va desde tal metraje hasta los 55 m2. Cuando promedias con los proyectos anteriores, también se tenía oferta con más dormitorios y más grandes, pero esas unidades ya no se hacen porque ya no se vende a una buena velocidad”, menciona.
¿A qué formatos migrarían las inmobiliarias?
Ante tal escenario, las inmobiliarias ya comienzan a emplear estrategias para continuar sus inversiones para nuevos proyectos en Miraflores, y otros distritos de Lima Top.
El formato más afectado en Miraflores, tras las intenciones municipales de limitar áreas mínimas, es el del inversionista. Esto debido a que, si suben las áreas, el inversionista tendrá menos opción de recuperar su dinero en corto tiempo.
“El formato multifamily también podría perfilarse como opción, pero este genera retornos de inversión en el largo plazo. Disminuir las áreas mínimas termina fomentando el subarriendo, por lo que los inversionistas tendrían que migrar a zonas limítrofes”, señala Velarde.
Otra estrategia sería el diseño: existen departamentos en formato mariposa pensados para dos dormitorios, por lo que se podrían desarrollar formatos de hasta cuatro dormitorios. Esto significaría inversiones más grandes.
Fuente: GESTIÓN.
