Durante años, gran parte de la venta de viviendas en Lima se concentró en determinadas zonas de la ciudad. Entre 2014 a 2025, Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro reunieron el 75.6% de las unidades vendidas; solo Lima Moderna acumuló cerca de 73,300 viviendas, según CAPECO.
En 2026 empiezan a aparecer señales de mayor dinamismo en otros puntos de la capital. Durante el primer semestre, Lima Norte incrementó 69% sus ventas de viviendas nuevas frente al mismo periodo de 2025; Callao avanzó 53% y Lima Este y Lima Sur, 50%, de acuerdo con CODIP.
Este crecimiento plantea un desafío para el desarrollo inmobiliario en Lima: ¿cómo diseñar edificios que respondan a las necesidades de cada zona? Para Diana Puga, Gerenta de Negocios Inmobiliarios de Albamar, la respuesta comienza antes de diseñar el proyecto: comprendiendo el entorno y la forma de vida de sus futuros residentes.
¿Qué hay detrás de los nuevos polos residenciales de Lima?
El crecimiento de la vivienda en nuevas zonas de Lima responde a más factores que la disponibilidad de terrenos. Transporte, comercio, servicios, centros laborales, servicios y espacios urbanos pueden transformar la dinámica de una zona y determinar cómo sus habitantes se relacionarán diariamente con el resto de la ciudad.
La movilidad es una de esas variables. Según una encuesta interna de compradores de Albamar correspondiente a 2026, Cercado de Lima, San Isidro y Miraflores concentran los principales distritos donde trabajan sus clientes, seguidos por San Borja y Jesús María. El dato muestra que residencia y empleo no necesariamente se encuentran en el mismo distrito.
“Antes de diseñar tenemos que preguntarnos qué nos dice el entorno. Hacia dónde se desplazarán las personas, qué actividades realizan y qué servicios tienen cerca son elementos que ayudan a entender qué necesita realmente un proyecto y qué ya puede resolver la propia ciudad”, explica la ejecutiva.
¿Por qué no se puede diseñar igual en toda Lima?
No todas las zonas de Lima funcionan de la misma manera. La presencia de comercios, oficinas, transporte o servicios cambia la dinámica de cada zona y también la forma en que las personas la viven. Por eso, un proyecto debería responder al lugar donde se desarrolla y no partir de una fórmula que se repite en distintos distritos.
Estas diferencias influyen desde el anteproyecto. Pueden modificar cómo se accede al edificio, qué relación tendrá el primer nivel con la calle, cómo se organizan los espacios compartidos o qué necesita resolverse dentro del proyecto frente a aquello que el entorno ya ofrece.
Para Puga, antes de proyectar conviene responder tres preguntas:
- ¿Qué dinámica tiene la zona? Residencial, comercial, empresarial o mixta.
- ¿Cómo se mueve su futuro residente? Sus recorridos permiten entender la relación entre vivienda y ciudad.
- ¿Qué necesita complementar el edificio? Un proyecto no tiene que reproducir servicios que el entorno ya resuelve.
¿Qué debe resolver la arquitectura para acercar vivienda a más familias?
Antes de diseñar una vivienda hay decisiones que el comprador no siempre ve. Las normas de cada zona, las características del terreno y el acceso a servicios condicionan decisiones desde el inicio del proyecto, aunque el comprador no siempre las vea.
El desafío está en aprovechar bien esas condiciones sin perder de vista a las personas que vivirán allí. Para Diana Puga, hacer vivienda al alcance de más familias no pasa simplemente por reducir espacios, sino por tomar mejores decisiones desde el diseño.
“La arquitectura tiene el reto de convertir todas esas condiciones en espacios que realmente funcionen para las personas. Al final, no diseñamos solo edificios; diseñamos la forma en que una familia va a vivir y relacionarse con la ciudad” , concluye la ejecutiva.
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