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Layseca Asociados, líder en consultoría inmobiliaria, presentó su Primer Informe de Coyuntura del Sector Inmobiliario de Lima Metropolitana y Callao 2009 – 2014 en donde mostró que el desempeño del sector construcción, medido por los despachos de cemento, cerró el 2014 con un crecimiento acumulado de 1.7%, lo que representa una marcada desaceleración, explicado por el retraso en la ejecución de obras públicas en las regiones como consecuencia de las elecciones.
Para el 2015 se espera una recuperación del sector ante los anuncios de proyectos de inversión por más de 31 mil millones de soles. En infraestructura se espera la apertura de nuevos centros comerciales, la construcción del terminal terrestre y se continúe con la construcción de viviendas.
A nivel de créditos otorgados por la banca, se aprecia que los créditos hipotecarios representan un 17.1%, siendo otorgados en su mayoría en moneda nacional. Asimismo, se evidencia que las colocaciones mensuales de este tipo de crédito han ido descendiendo durante el segundo semestre del 2014.
El acumulado histórico de créditos hipotecarios tiende a crecer mientras las tasas de moneda nacional y extranjera descienden lo que representaría un impulso para el sector en los próximos años. Las tasas de morosidad y cartera pesada de los créditos hipotecarios se ha incrementado durante el 2014, resultado que explica la mayor restricción para el acceso al crédito.
Oferta Inmobiliaria
La actividad inmobiliaria descendió por segundo año consecutivo (se estima descendió en 28% para 2014) como consecuencia de la marcada desaceleración económica del país, lo que tuvo un impacto en la decisión de las familias al momento de adquirir una vivienda nueva. Asimismo, también incidieron en el resultado factores como restricciones al crédito, el menor nivel de empleo, la subida del tipo de cambio de moneda extranjera y la sobreoferta existente en el sector.
Sin embargo, la activación del plan económico para la reactivación de la economía, la baja de las tasas de interés de créditos hipotecarios y de encajes, y el déficit de viviendas que aún se mantiene en el país, impulsaría el crecimiento del sector en un rango de 5% al 10%.
La tendencia en la oferta y ventas de viviendas en Lima y Callao ha estado marcado por el desempeño del sector construcción y como se aprecia desde el 2013 se presenta una marcada desaceleración, y ante la expectativa de una recuperación del sector en el 2015 se espera que las ventas de viviendas se recupere en el 2015.
La actividad inmobiliaria se encuentra explicada por el desempeño de las colocaciones de los créditos hipotecarios, las cuales registraron un marcado descenso en el 2014 como consecuencia del endurecimiento del crédito. Por su parte, las tasas de créditos hipotecarios en moneda nacional y moneda extranjera han continuado su tendencia descendente, y ante la reducción de la tasa de interés de referencia y las tasas de encaje del sistema bancario en el Banco Central de Reserva, se estima que las tasas seguirían la tendencia descendente durante el 2015 lo cual contribuiría a una reactivación del sector.
El descenso en las ventas de viviendas no ha tenido el mismo impacto y durante el 2014 los precios se incrementaron significativamente registrando los mayores precios en los NSE A y AB, aunque la mayor proporción de viviendas vendidas en el 2014 se registraron en el NSE B con un precio promedio de S/. 3,389. Para el 2015 se espera que los precios se mantengan en la medida se presente una recuperación del sector. Las viviendas con mayor área promedio se ubican en San Borja, San Isidro, Surco y Miraflores con viviendas de hasta más de 140m2. Asimismo, se aprecia que la oferta de viviendas cuenta con un área promedio entre 75m2 y 90m2.
Tendencia Unidades Vendidas
Las ventas de viviendas en los distritos del sur-oeste de Lima descendieron en el 2014 aunque los distritos de Miraflores y Santiago de Surco se mantienen como los distritos de preferencia y los aledaños como Barranco, Surquillo y Chorrillos presentan aún un potencial de crecimiento. Entre los distritos con mayor potencial de crecimiento se encuentran Lince, Pueblo Libre y Magdalena debido a la cantidad de proyectos inmobiliarios en construcción. Sin embargo, pese al estimado de descenso de ventas en Jesús María y San Miguel se espera una recuperación durante el 2015.
En los distritos cercanos al Centro de Lima y al Este de la ciudad la venta de viviendas registró un marcado descenso, especialmente en Ate. Es importante resaltar que las ventas de viviendas en estos distritos se orientan principalmente al segmento C con proyectos multifamiliares.
Las ventas de viviendas cayeron significativamente en los distritos del cono norte como consecuencia de mayores restricciones al crédito. Es importante mencionar que la oferta inmobiliaria del distrito se orienta hacia los segmentos C y D dado su menor costo promedio.
Velocidad de Ventas por Distrito
La velocidad de ventas en Lima mantiene la tendencia descendente en todos los NSE. A nivel distrital, es importante destacar se venden con mayor rapidez las viviendas ubicadas en Magdalena, San Miguel, Ate y Surco, en contraste con menor velocidad de ventas en La Molina, Rímac y Los Olivos.
Las ventas de viviendas en Magdalena y Pueblo Libre crecieron en el 2014, tendencia que refleja la mayor preferencia de las familias. Sin embargo, también es importante las ventas en Surquillo y Jesús María, quienes junto a los primeros distritos mencionados presentan aún una oportunidad de crecimiento. Las ventas de viviendas en Ate y Callao habrían caído significativamente en el 2014, sin embargo, la demanda potencial que existe en ambos distritos podría contribuir a una recuperación durante el 2015. En el caso de Surco se muestra una caída pero sigue siendo el de los distritos preferidos por las familias.
En los distritos de centro y este de la ciudad se aprecia que mayores ventas mensuales se encuentran en Lima, El Agustino y Ate, lugares donde la oferta inmobiliaria se orienta hacia segmentos C y D por su menor precio promedio.
Se estima que al cierre 2014, en Carabayllo se llegan a vender 51 viviendas mensuales mientras en Puente Piedra la velocidad de ventas alcanza las 44 viviendas, situación que contrasta con las menores ventas en Los Olivos y San Martín de Porres.
