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Caso Evergrande: lecciones para el sector inmobiliario peruano

La inmobiliaria Evergrande tiene alrededor de 310 mil millones de dólares en deuda (unos 2 billones de yuanes), que equivale al 2% del PBI de China. Es el mayor emisor de deuda high yield de Asia, su apalancamiento comprende a 100 bancos alrededor del mundo, y su acción sigue cayendo desde el año pasado y ha perdido un valor de aproximadamente del 90%. Al viernes 24 de setiembre la empresa incumplió un pago de 83.5 millones de dólares por bonos y este miércoles 29 debió pagar 47.5 millones de dólares, lo que hace incierto su futuro.

En línea con esto, tiene por entregar aproximadamente 1,5 millones de casas que aún no están construidas; el ingreso por el pago adelantado de unidades inmobiliarias representa el 54% del total de la financiación de los pequeños y medianos constructores, según datos de Bloomberg y Reuters.

Para Edmundo Lizarzaburu, profesor de la carrera de Administración y Finanzas de la Universidad ESAN, Evergrande está entrando en retrasos claros y problemas financieros reales, que podría producir un efecto dominó sobre entidades que han contribuido con financiamiento (deuda, bonos, entre otros) y en la no culminación de proyectos (viviendas).

Agregó que el gobierno chino se encuentra en una fase de la economía post pandemia, en la que ha decidido activar controles el endeudamiento de sus sectores económicos, por ello, el sector inmobiliario está empezando a desacelerarse de una manera muy rápida gracias a las medidas de control aplicadas.

“Si Evergrande cae o no, es un tema que conoceremos en los próximos días, pero de que la empresa tiene un sobreendeudamiento que viene desde hace más de 10 años, algo real y tangible, lo mismo que no puede cubrir su gasto financiero, nos lleva a poder analizar a detalle si la empresa realmente está generando o no, situación clave como lección de esta crisis”, explicó el especialista.

Asimismo dijo que, para que se dé el mismo efecto que la burbuja inmobiliaria del 2008 sucedido en los EEUU, la posible caída de Evergrande deberá quebrar al menos un gran banco chino y sus efectos se transmitan a nivel global, un asunto que su gobierno intenta mitigar, aunque no es posible descartarlo completamente.

Frente a esto, Lizarzaburu aseguró que es importante resaltar lecciones de cara al sector inmobiliario peruano:

  • Mantener optimas estructuras de capital, es decir cada proyecto debe ser autoliquidable.
  • Tener proyectos con alto endeudamiento, genera que los márgenes serán bajos, lo que, frente a una contingencia, genera que la liquidez se impacte.
  • Analizar los diversos riesgos que se presentan en el proceso de construcción, desde el punto de vista no solo financiero, sino operacional, de seguridad y salud ocupacional, entre otros.
  • Tener mapeado lo referido a concentración, segmentación y diversificación tanto para el constructor, el promotor, los compradores y entidades que financien el proyecto.
  • De cara al mediano plazo, los temas de saneamiento e impacto vial serán aspectos a tener más en cuenta, es decir como la unidad que se está construyendo contribuye en la comunidad aledaña (impactos positivos o negativos).
  • La crisis, daño, riesgo reputacional, impactará en la liquidez de las empresas, las entidades, en general de cual persona jurídica o natural.
  • Un análisis de valor del metro cuadro, frente al crecimiento de los ingresos y tamaño de unidades resulta importante siempre evaluar.

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