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Construcción sigue en negativo y su recuperación depende de gestionar contingencias

De acuerdo al reciente Informe Económico de la construcción (IEC #66) de CAPECO, la construcción acumuló su cuarto mes consecutivo a la baja en abril del 2023, como se había previsto. Según el INEI, el sector decreció 5.1% en el cuarto mes del año, debido al resultado obtenido en el avance de obra pública (+30.7%) que no contrarrestó la disminución de 16.1% en el consumo de cemento, “la peor performance de este indicador desde el -32.8% experimentado en junio del 2020, en plena emergencia por la pandemia del COVID-19″ comenta Guido Valdivia, director ejecutivo del gremio.

El representante de CAPECO sostiene que las empresas de la construcción han presentado una tendencia negativa en su nivel de operaciones en lo que va del año. “En la encuesta del IEC 64 se detectó una contracción de 3.6% en el bimestre enero-febrero del 2023 respecto a igual periodo del año precedente. El sondeo efectuado para la presente edición ha registrado una baja de 2.0% en dicho indicador, lo que se explica principalmente por la caída de 6.4% en el segmento de promotores inmobiliarios y de 3.0 en el de proveedores” añade.

En cuanto a la inversión privada, existe un total consenso respecto a que ésta se reducirá en el 2023: el BCRP ha estimado en su reporte de junio que se contraerá 2.5%, cuando en marzo sostenía que la caída iba a ser de 0.5%, cifra que también reportó el MEF en su revisión del Marco Macroeconómico Multianual que presentó en abril. “Todas las consultoras independientes han modificado recientemente sus pronósticos, asumiendo que la contracción de este indicador será mayor al que ellas mismas estimaron hace algunos meses: las tasas fluctúan entre -2.3% y -5.0%. Cabe señalar que el instituto emisor ha calculado que la inversión privada se contrajo alrededor de 12% en el primer trimestre del 2023”, enfatiza Valdivia.

Sobre el otorgamiento de préstamos hipotecarios para vivienda ha disminuido en 24.7% entre enero y abril respecto a igual periodo del 2022, motivado principalmente por la drástica caída de 37.3% en los préstamos concedidos por las entidades financieras con sus propios recursos y pese a la recuperación que han experimentado las operaciones fondeadas por Mivivienda S.A. que se incrementaron en 7.4%. En mayo se desembolsaron 1,151 préstamos a través del Fondo Mivivienda, lo que implica un incremento de 19.0% respecto al mismo mes del año pasado y una caída de 18.5% en comparación con abril del 2023.

Por el lado de la minería, la más reciente estimación del BCRP apunta a que la inversión en este sector decrecerá en 18.9% este año, 2.2 puntos porcentuales más de la proyección que esta entidad efectuó en marzo. En los primeros cuatro meses del 2023 se invirtieron 1,170 millones de dólares, es decir 19.1% en relación con igual periodo del año precedente. La inversión minera también se contrajo en el 2022 (5.5%), por lo que la caída acumulada del trienio 2022-2024 sería de 19.6% respecto a 2019-2021.

Con respecto al Fenómeno del Niño, CAPECO reitera que es necesario priorizar inversiones e intervenciones para prevenir y mitigar los efectos de este fenómeno, atender a la población y a las actividades afectadas durante la emergencia y organizar una adecuada estrategia de reconstrucción de la infraestructura. “Dado el corto tiempo que quedaría para que este evento se produzca, sugeríamos medidas puntuales y de rápida implementación para fortalecer la Autoridad para la Reconstrucción con Cambios – ARCC, entidad que se encuentra trabajando un importante conjunto de proyectos que buscan satisfacer estos objetivos y que se localizan en las doce regiones que serían más impactadas por un eventual fenómeno El Niño. Sin embrago, ni la creación de la Autoridad Nacional de Infraestructura (ANIN) ni la nueva Ley de Contrataciones del Estado (LCE) garantizan el éxito del urgente e indispensable proceso de modernización de la gestión integral de infraestructuras, lo que exige una reforma de más largo alcance” remarca Valdivia. (Ver ANEXO 1)

Para CAPECO, es urgente que el Ministerio de Vivienda ejerza su atribución de ente rector nacional en materia de urbanismo y desarrollo urbano, para promover la vivienda social en todas las áreas urbanas en las que sea posible, y muy especialmente en los distritos de estratos medios y medio-altos de Lima y de las principales ciudades del Perú. “Es urgente que el Ministerio asegure la disponibilidad de los recursos necesarios para maximizar los niveles de operación de los programas Techo Propio y Mivivienda, y que disponga la actualización simultánea de precios máximos de las viviendas y valores de subsidios en estos programas para evitar que el incremento de los costos de construcción y de las tasas de interés se constituya en una barrera infranqueable para los hogares de menores ingresos”, detalla el gremio.

El director ejecutivo de CAPECO enfatiza en que es indispensable que el Ministerio de Vivienda apruebe al más breve plazo las modificaciones al Reglamento para adecuarlo al mandato del Tribunal Constitucional en su sentencia, de manera que no se afecte a los ciudadanos que han creído en la promesa del Estado de ayudarlos en su esfuerzo de ahorro e inversión para acceder a una vivienda adecuada y asequible. “Es clave conocer la situación actual de la política habitacional y las consecuencias que podría acarrear no encontrar una solución apropiada y rápida a los desafías identificados. Por ejemplo, en el año 2022 se vendieron 8,303 viviendas sociales nuevas en Lima Metropolitana, constituyendo el 46.5% del total de viviendas vendidas en la capital. De ese total, apenas 627 se construyeron en Lima Top. Además, alrededor del 70% de las viviendas vendidas en el rango de precios de 232,401 a 464,200 soles entre octubre 2022 y marzo 2023, fueron financiadas con recursos de Mivivienda, proporción que apenas llegaba a 36% en el periodo marzo – agosto 2021, entre otros datos” finaliza Valdivia. (Ver ANEXO 2).

ANEXO 1

Fenómeno del Niño y gestión de la infraestructura

Sobre las opciones a tener en cuenta frente a un posible crítico Fenómeno del Niño, CAPECO opina que ni la creación de la ANIN ni la nueva LCE garantizan el éxito del urgente e indispensable proceso de modernización de la gestión integral de infraestructuras, lo que exige una reforma de más largo alcance que incluya:

  • La implementación de un potente modelo de planificación territorial y sectorial, a partir de entidades macro-regionales de planificación, constituidas dentro de una estrategia de descentralización del CEPLAN y que tengan un esquema organizacional y de decisiones en el que confluyan las autoridades nacionales y regionales
  • Una revisión del proceso de descentralización que refuerce las capacidades de los GORE y de las municipalidades provinciales. En esa línea, CAPECO ha propuesto que las oficinas de ingeniería y de gestión de obras de estas entidades sean certificadas.
  • La puesta en marcha de un nuevo sistema de planeamiento de la inversión pública, en el que la evaluación de proyectos se base en el mayor impacto territorial y en la articulación de intervenciones, empezando por las obras ejecutadas por gobiernos subnacionales con recursos transferidos por el gobierno nacional.
  • El fortalecimiento y la profesionalización del empleo público, en particular de aquel que está vinculado con la gestión de compras y de infraestructuras. Un punto de partida es la conformación de un cuerpo de Gerentes Públicos especializados en logísticas que dependan de SERVIR y que formen parte de los Comités Especiales de Contratación en todas las entidades contratantes.
  • La modernización de los sistemas de control del Estado, apostando por la innovación tecnológica, la participación de otros actores públicos y privados en estos procesos y la reorientación del trabajo de la Contraloría General de la República y del OSCE.
  • El cambio en el modelo de gestión de presupuestos públicos, incorporando la obligación de asegurar recursos para que las infraestructuras tengan un adecuado mantenimiento y puedan operar eficientemente durante toda su vida útil.
  • El establecimiento de mecanismos institucionalizados de relación entre el Estado y la sociedad civil organizada. Esta interacción transparente y continua contribuirá sensiblemente a la sostenibilidad y legitimidad de la gestión pública, en un contexto de alta volatilidad política.

ANEXO 2

Con el propósito de contribuir a una mejor comprensión de la situación actual de la política habitacional y de las consecuencias que podría acarrear el no encontrar una solución apropiada y rápida a los desafíos identificados, es importante tener en cuenta lo siguiente:

  • La política habitacional y de mejoramiento urbano debe tener el mismo nivel de relevancia para la superación de la pobreza y la informalidad, así como para la generación de oportunidades de progreso que se concede a la educación, la salud y la protección social. Es lo que ocurre en los países que han alcanzado el desarrollo y lo que se establecía también en nuestro país hasta antes de la crisis económica y política de los años 80.
  • Los programas de vivienda social y mejoramiento urbano deben alcanzar a todas aquellas familias que no pueden proveerse de condiciones habitacionales mínimas con sus propios recursos. Por regla general, esta cobertura incluye al 70% o 75% de ciudadanos con menores ingresos, aunque en algunos casos esta proporción podría incrementarse. De alguna manera, la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible recoge este criterio al estipular que la vivienda de interés social prioritario llega al 60% “más pobre” de la población.
  • Las ayudas del Estado deben otorgarse con criterios de progresividad (dando más prioridad a los que más necesitan), transparencia (garantizando la neutralidad en la asignación) y equidad (procurando una distribución proporcional en términos territoriales y sociales). Pero también debe evaluarse la eficiencia (en términos de promover inversiones adicionales y de retorno de la inversión del Estado) y la factibilidad de ejecución (que la ayuda sea efectivamente utilizada, para lo cual es indispensable que la asignación corresponda a las condiciones del mercado)
  • Debe procurarse la generación de oferta de vivienda social en todas las áreas urbanas donde sea posible hacerlo, no solo para aprovechar mejor el recurso suelo (a través de la densificación y la verticalización de zonas consolidadas o la generación de mega-proyectos en áreas de expansión) y para garantizar una mejor interrelación entre familias de diferentes condiciones sociales (la ciudad para todos frente a la ciudad segregada). En el pasado, esta visión no era infrecuente en nuestro país.
  • De acuerdo con cifras de la Plataforma del Mercado de Edificaciones Urbanas (PME-CAPECO), en el año 2022 se vendieron 8,303 viviendas sociales nuevas en Lima Metropolitana, constituyendo el 46.5% del total de viviendas vendidas en la capital. De ese total, apenas 627 se construyeron en Lima Top, constituyendo el 13.3% de la venta de viviendas en dicho sector urbano. En Lima Moderna y Lima Este casi la mitad de las ventas se encuentran en el rango de vivienda social, en Lima Centro es el 80% mientras que en el resto de la capital esa proporción bordea el 70%. Aunque con restricciones, la política habitacional está contribuyendo a consolidar una “ciudad para todos”.
  • El PME – CAPECO muestra también que el 52.8% de las viviendas sociales vendidas en Lima Metropolitana el año pasado tenían precios entre 343,900 y 464,200 soles, proporción que llegaba a casi 80% en Lima Top, superaba el 70% en Lima Moderna, bordeaba el 60% en Lima Centro y el 20% en los otros sectores de la capital. Reducir la concentración de ventas en este segmento es un objetivo fundamental en el mediano plazo, pero en el corto plazo debe ser tenido en cuenta para cumplir con el criterio de factibilidad de la ejecución en la asignación de subsidios.
  • La encuesta de expectativas empresariales realizada por CAPECO para el IEC 64 (abril 2023) detectó que alrededor del 70% de las viviendas vendidas en el rango de precios de 232,401 a 464,200 soles entre octubre 2022 y marzo 2023, fueron financiadas con recursos de Mivivienda, proporción que apenas llegaba a 36% en el periodo marzo – agosto 2021. La principal razón de este cambio de tendencias es la menor tasa que viene cobrando el Fondo Mivivienda por sus recursos desde hace algunos meses, lo que ha permitido mantener la dinámica del mercado de vivienda social, siendo esta política consistente con el rol subsidiario y de inclusión social que debe cumplir el Estado.
  • De acuerdo con la PME – CAPECO, apenas el 1.0% de las viviendas vendidas en Lima Metropolitana durante el 2022 contaba con áreas construidas de 30 m2 o menos, proporción que se reduce a 0.4% en Lima Top. Las viviendas con áreas de entre 31 y 50 m2 correspondieron al 11.3% del total de viviendas que se vendieron en toda la capital y al 7.8% de las que se concretaron en Lima Top. Este tipo de productos inmobiliarios pretende satisfacer una nueva demanda (la de jóvenes solos que se independizan sin formar familia, la de personas divorciadas, viudas o la de hogares llamados “de nido vacío”) que ha aparecido por cambios en la dinámica demográfica en las grandes ciudades.
  • Apenas el 2.1% de los 1,836 edificios de vivienda que se encontraban en comercialización en Lima Metropolitana durante del 2022 tenía 25 pisos o más. En Lima Top esta proporción se reduce a 1.2%, en Lima Moderna sube a 2.7% y en Lima Centro llega a 11.0%, en el resto de la ciudad no hay edificios de esta altura. Por el contrario, el 64.5% de los edificios de vivienda cuenta con menos de 10 pisos, porcentaje que supera el 80% en Lima Top, Lima Este y Lima Sur, mientras que en Lima Moderna bordea el 40% y en Lima Centro apenas pasa el 17%. Aunque el proceso de verticalización de la capital se ha venido consolidando con el tiempo, Lima es todavía una ciudad poco densa, si se le compara con otras urbes latinoamericanas.
  • El Estudio de Demanda Habitacional efectuado por CAPECO en Lima Metropolitana en el cuarto trimestre del 2022, reveló que el 81.7% de los demandantes potenciales de vivienda que residen en Lima Top quieren que su próxima vivienda también se localice en ese sector urbano. Esta propensión al arraigo es mayor en Lima Sur (93.8%), Lima Norte (92.4%) y Lima Este (85.4%). Queda claro que, si se toman medidas restrictivas para la generación de una oferta de vivienda diversa en un determinado sector urbano, la absoluta mayoría de perjudicados son los residentes actuales de dicha circunscripción.

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