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Fibras: ¿Es recomendable invertir en este instrumento ligado al sector inmobiliario?

Una Fibra es un Fideicomiso de Titulización para inversión en renta de bienes raíces. En simple, son fondos de instrumentos de inversión diversificados en bienes inmuebles administrados por gestores especializados. ¿Es recomendable invertir en estos activos bajo la actual coyuntura de volatilidad en los mercados?

En principio, según Alonso Choquecota, CEO de InValor, este tipo de instrumentos ofrecen altos dividendos y, por su diversificación (por ejemplo, en almacenes, centros logísticos, oficinas, etc.), reduce el nivel de riesgo (si los inmuebles en los que se invierte aumentan de valor, también estará reflejado en el precio de la Fibra).

Las fibras son una alternativa que le permite al inversionista tener exposición a inmuebles y beneficiarse del alquiler de los mismos. Suelen pagar dividendos de manera regular y en un escenario de mayores precios los alquileres podrían aumentar (mejora el pago de dividendos). Sin embargo, son alternativas con cierto riesgo, señaló Anthony Hawkins, analista de Inversiones de Kallpa SAB.

Cabe indicar que, ante las mayores tasas de los bancos centrales, principalmente la Reserva Federal (Fed) – lleva aumentando 225 puntos básicos desde marzo – para controlar la inflación, confinamientos en China y la persistencia de la guerra de Rusia, hay incertidumbre sobre la actividad económica global, lo que repercute en los mercados de capitales, que están teniendo un balance negativo en el 2022.

“Con una posible recesión en camino es probable que algunos inquilinos tengan dificultades para pagar sus alquileres, además de que también podría verse afectado el valor de mercado de los inmuebles. Durante los primeros meses de la pandemia, por ejemplo, muchas fibras tuvieron un desempeño negativo”, indicó Hawkins.

Por su parte, César Romero, jefe de Investigación de Renta4 SAB, señaló que las fibras son activos de bajo riesgo por su concentración en el mercado inmobiliario, por lo que la volatilidad no los impacta mucho, pero que, sin embargo, su reparto de rentas o dividendos serán, en términos reales, menos rentables por la inflación.

“El contexto de alta volatilidad castiga a los activos de mayor riesgo, dado que puede generar pérdidas por un decrecimiento económico esperado a nivel global, mientras que la inflación golpea tanto a activos de alto y bajo riesgo, a los activos de alto riesgo por la esperada respuesta de la Fed y los bancos centrales a nivel global, para contrarrestarla; por el lado rentista reduciendo la rentabilidad de los pagos de efectivo por el aumento en los precios. Esto último más vinculado a las fibras”, indicó.

“En el plano local, han caído menos que el mercado”, manifestó Romero con respecto a la Fibra Credicorp y Fibra Prime, que son las opciones listadas en la Bolsa de Valores de Lima (BVL).

Mencionó que el dividend yield (rendimiento del dividendo) de la Fibra Prime es cerca de 7%, mientras que la inflación es de 8.74%, y que esta viene cayendo en su cotización en 2.5% en el año, en contraste a la BVL (Índice S&P/BVL Perú General) que cae en 8.27%.

“Entonces, la inversión en esta Fibra redujo el impacto de la volatilidad del mercado, pero aun así el retorno (del dividendo) termina siendo negativo por la inflación. La Fibra de Credicorp cae 6% en el año, también menor que la caída de la BVL. Esto en parte porque los activos inmobiliarios tienen menos volatilidad, pero también porque son menos líquidos en el mercado (no se transan mucho)”, apuntó.

Al respecto, Hawkins mencionó que la menor caída pasa sobre todo por la menor liquidez en el mercado local, pues normalmente los inversionistas que invierten en fibras no buscan abandonar la posición, y se quedan con ella recibiendo dividendos.

“Por ejemplo, puede haber personas que tienen dichas fibras y que estén buscando venderlas por debajo de lo que cotizan al día de hoy. Sin embargo, si nadie quiere comprarlas la operación nunca se va a concretar y el precio se mantendrá donde está. En lo que va del año, la Fibra Credicorp y Prime, han tenido cinco y 27 transacciones, mientras que, como referencia, se tuvo un promedio de 626 transacciones en promedio al día en la BVL en el 2021”, indicó.

En suma, el analista de Renta4 SAB mencionó que este instrumento es menos afectado por la coyuntura y se ajusta más para un perfil conservador que busca captar rentas.

“La estructura de las fibras está hecha para repartir el máximo posible a los accionistas, hasta el 95% de las utilidades se reparten en dividendos. Asimismo, son pocas las coyunturas que pueden afectar negativamente a una fibra”, dijo a Gestion.pe.

Opciones foráneas

En el extranjero la inversión podría ser mediante REIT (Real Estate Investment Trust), que es un vehículo similar de activos de infraestructura, se puede invertir en activos inmobiliarios estadounidenses, señaló Romero.

“Son más líquidos que las fibras locales. Tienen un rendimiento por dividendos ligeramente menores, pero tienen mejores expectativas de crecimiento. Puntualmente en Estados Unidos recomendamos Equinix, tomando en cuenta sus sólidos resultados en el segundo trimestre del 2022 y su perspectiva positiva para el año. La empresa está bien posicionada para navegar en el volátil entorno operativo global”, comentó.

Fuente: GESTIÓN.

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