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Grandes preguntas que se plantea el sector inmobiliario en 2024

En medio de la disrupción actual, los expertos de la industria examinan lo que nos depara en este nuevo año. Navegar por la disrupción y la incertidumbre es ahora un estándar en un mundo que continúa enfrentando desafíos económicos y políticos. Desde las preocupaciones sobre la productividad de una fuerza laboral híbrida y cómo obtener ventaja con la inteligencia artificial, hasta el enigma actual de qué hacer con los edificios de oficinas que se dirigen a la obsolescencia, los inversionistas y los ocupantes corporativos tienen muchas cosas en las que pensar.

¿El híbrido realmente funciona?

Actualmente la modalidad de trabajo híbrido está presente en la mayoría de las compañías. Antes de la pandemia, pocas empresas pensaban que la implementación de dicha modalidad sería posible. Años después del gran experimento de este modelo de trabajo, muchas empresas se encuentran evaluando su eficacia y si el mismo se alinea con los resultados deseados.

Los principales desafíos que la mayoría de las empresas han encontrado están relacionados con productividad (¿Está el modelo híbrido mejorando la misma?) y cultura (¿Perdemos el sentido de pertenencia cuando no estamos siempre en las oficinas?). Según una investigación reciente de JLL, la falta de métricas para evaluar ambos factores es una de principales razones por las que los empleadores alientan a las personas a trabajar desde la oficina. “El maximizar la colaboración y la innovación dentro de la oficina ayuda a mejorar la productividad, permite el intercambio de conocimiento y genera un sentido de pertenencia que las empresas sienten haber perdido”, comenta Gabriella Silva, director de Change Management de JLL. “Lo ven como un factor que contribuye significativamente al desempeño de los empleados y a la retención de talento”.

Sin embargo, hay cuestiones contradictorias desde el punto de vista de los empleados. Casi la mitad de la fuerza laboral cree que son más productivos en casa. Asimismo, mencionan problemas como “El ruido de la oficina y la falta de privacidad son problemas importantes que desalientan a muchos empleados a regresar”, dice Gabriella. “Las personas manifiestan que simplemente no pueden concentrarse y eso afecta su trabajo”.

La respuesta, entonces, es trabajar en descifrar y comprender las expectativas del rendimiento de la fuerza laboral. Una gran parte de esto será la creación de oficinas que soporten el trabajo de una fuerza laboral híbrida. Silva sugiere que los datos de uso de la oficina y el diseño centrado en el ser humano son claves para descifrar cómo debe verse una “oficina ideal”.

 ¿Pasará la IA de la exageración al hábito?

La IA, y el futuro que ha llegado a representar, vino para quedarse y de manera disruptiva. Está creando un  auge laboral para habilidades relacionadas . Las industrias inmobiliarias, como  los centros de datos,  se han expandido gracias a las expectativas de crecimiento.

Pero a medida que el entusiasmo inicial se desvanece, las organizaciones luchan por encontrar la manera de aprovechar plenamente la tecnología para impulsar sus objetivos futuros.

 No falta convicción por parte de los inversores, desarrolladores y ocupantes, que coinciden en que se encuentra entre las tres principales tecnologías que cambiarán las reglas  del juego inmobiliario en los próximos años, sobre todo para  descarbonizar el sector inmobiliario .

Se está convirtiendo en la norma utilizar la IA para simplificar el trabajo con datos complejos, ya sean financieros, contractuales o los vastos conjuntos de datos generados por edificios inteligentes, asi como eficientizar el portafolio con datos”, afirma Ariel Castillo, director de tecnología de JLLT. “Definitivamente las empresas de todos los sectores están explorando cómo la IA puede impulsar la eficiencia”.

Sin embargo, advierte que a medida que el uso de la IA se vuelve más común, las empresas deben tener en cuenta las diversas regulaciones sobre IA que siguen surgiendo  en todo el mundo, en relación con la calidad de los datos, los derechos de propiedad intelectual, la privacidad y la seguridad de los datos.

 ¿Habrá suficientes oficinas netas cero?

La demanda de bienes raíces que ayuden a las organizaciones a alcanzar sus objetivos netos de carbono cero (NZC) está aumentando. Pero por ahora no hay suficiente espacio, especialmente en el sector de oficinas, para acomodar a todos.

En Estados Unidos, la oferta de espacios de trabajo con bajas emisiones de carbono  será inferior a 57 millones de pies cuadrados  para 2030, mientras que ninguna ciudad de la región de Asia Pacífico  tiene una oferta adecuada . En Europa, la baja demanda de construcción en Nueva Zelanda está superando la oferta en un factor de tres a uno.

“La brecha entre la oferta y la demanda no hará más que ampliarse”, afirma Guy Grainger, director global de Servicios de Sostenibilidad y ESG de JLL. “Está creando oportunidades para que los desarrolladores e inversores con visión de futuro consideren la posibilidad de modernizar los edificios de oficinas existentes con la perspectiva de alquileres más altos en el corto plazo y proteger el valor en el largo plazo”.

Grainger señala que  los argumentos comerciales a favor de los edificios sustentables  nunca han sido más sólidos.

Los crecientes costos derivados del riesgo climático, el aumento de la demanda de inquilinos, una regulación más estricta y una financiación restrictiva apuntan a que la inversión en descarbonización es la estrategia inteligente a largo plazo”, afirma.

 ¿Qué sigue para la inversión inmobiliaria?

En los últimos años, la inversión en bienes raíces ha sufrido una transformación marcada por la reasignación de capital, una disminución en el volumen de transacciones en el mercado de capitales, y menor foco en desarrollos especulativos debido a la incertidumbre.

“El periodo de altas tasas de interés se ha traducido en menor desarrollo de activos en varios segmentos, y si bien se espera una normalización gradual de la política monetaria en las principales economías en 2024 y 2025, su efecto tardará un par de años en trasladarse al mercado inmobiliario” dice Rodrigo Torres, Director de Research NLA JLL. “En el futuro cercano, esto se reflejará en incrementos de las rentas por encima de la inflación incluso en activos cuya demanda estructural se ha visto afectada, como las oficinas y en mayor medida en segmentos donde la demanda ha sido frenada por la oferta, como es el caso de los activos logísticos e industriales”

Este escenario representa una oportunidad para inversionistas con cierto apetito por riesgo y bajas necesidades de apalancamiento, dice Torres. “Por otro lado, segmentos emergentes como los data centers y la vivienda en renta siguen madurando, lo que seguirá ampliando el portafolio de inversiones en bienes raíces en la región.”

¿Se convertirán los inversores en transformadores?

Si bien las tasas de desocupación de oficinas alcanzan un máximo histórico y abunda la escasez de viviendas , los inversores y propietarios se preguntan qué hacer con los edificios que ya no están en su mejor momento. Convertir estos espacios en apartamentos, laboratorios de ciencias biológicas, hoteles de lujo, centros de datos o incluso granjas verticales se está convirtiendo en opciones cada vez más atractivas.

“Con muchos edificios ahora obsoletos -si es que aún no están fuera de uso- y otros simplemente no logran generar rendimientos adecuados, las conversiones están cada vez más en juego”, dice Juan Rengifo, Senior Director de Gerencia de Proyectos de JLL.

Añade que a medida que se finalizan más proyectos de reutilización, los desarrolladores adquieren una experiencia valiosa. La financiación también es cada vez más fácil de conseguir.

Los beneficios ambientales y sociales ahora son claros , mientras que las recompensas financieras futuras están impulsando la confianza de los inversores en los argumentos comerciales emergentes para las estrategias de reutilización adaptativa”, dice Rengifo.

¿La experiencia se apodera de los espacios de trabajo?

El Facility Management desempeña un papel crucial en la creación de experiencias positivas para los usuarios en sus espacios de trabajo, teniendo en cuenta aspectos como mantenimientos adecuados, con la prevención de cualquier problema que pueda afectar negativamente la experiencia de los usuarios, la seguridad y comodidad con medidas que los hace sentir confortables y sin preocupaciones. Para Gabriela Sikora, Directora de Facility Management SLA en JLL, otro punto importante es la eficiencia operativa, optimizando las operaciones en los espacios de trabajo. Esto implica la gestión eficiente de los servicios, como limpieza, mantenimiento, gestión de residuos, suministro de energía, entre otros. Al garantizar una operación fluida y eficiente, se mejora la experiencia de los clientes al trabajar en sus espacios.

Para Sikora, la personalización de los espacios es el gran reto en 2024, El Facility Management puede ayudar a personalizar los espacios de trabajo según las necesidades y preferencias de los

clientes. Esto implica adaptar la disposición de los espacios, así como proporcionar servicios adicionales, como áreas de descanso, salas de reuniones equipadas, servicios de catering, entre otros. Esta personalización contribuye a mejorar la experiencia de los clientes y a fortalecer su satisfacción.

 Sikora menciona que JLL se concentra en desarrollar las habilidades blandas de nuestros facilities, dado que a través de estas se puede tener la sensibilidad para “leer” si los espacios de trabajo están respondiendo o no a las necesidades de las personas que trabajan en las empresas que administramos. También la inteligencia emocional, ha cobrado gran fuerza post pandemia, y se ha convertido en otra habilidad importante, para poder desarrollar empatía. JLL piensa en espacios efectivos que respondan a las necesidades reales de las personas.

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